Круглый стол на тему: Кто живет в коттеджных поселках?

В середине марта информационно-аналитический портал о рынке недвижимости Нижнего Новгорода и Нижегородской области и газета «Полезная Площадь» организовал круглый стол на тему: Портрет жителя коттеджного поселка. Участие приняли представители коттеджных поселков, в том числе и нашего поселка, СМИ, агентств недвижимости, юридической организации.

Аналитик о портрете покупателя, Ирина Солнцева, независимый аналитик рынка недвижимости, выделила некоторые черты покупателей жилья в коттеджных поселках.
1. Загородные дома, в основном, покупка для семейных. Одинокие люди такие приобретения совершают редко. Дом приобретается, минимум, в расчете на два поколения.
2. Загородный дом – это второй дом или дача. Причем в 60 процентах случаев. Работающим людям все еще сложно каждый день ездить в пригород и обратно. Да и социальная инфраструктура за городом развита недостаточно, начиная от дорог, заканчивая наличием больниц, школ, детских садов.
3. Реже загородный дом становится основным местом проживания. В этом случае часто продается городская квартира, а ставка делается на то, что в будущем хватит сил, средств и физических возможностей этот дом содержать.
4. Средний доход у покупателя загородного дома составляет от 80 тыс.руб. на семью из трех человек; 100 тыс. - на семью из четырех и более человек.
Заветные цены
Самые желанные цены для нижегородцев:
- дом для постоянного проживания за 3,5-4,5 млн руб.;
- дача от 1,5 до 3 млн руб.
Тенденция такова, что количество ипотечных сделок по загородной недвижимости растет. Видимо, рынок должен будет прийти к тому, что вся загородная недвижимость будет продаваться в ипотеку, как и городские квартиры.
Новые вопросы покупателей
- Сейчас у нижегородцев появилась возможность выбора, какой дом приобрести, - отметила Ирина Сонцева. – Желательная и наиболее приемлемая стоимость приобретения постоянно падает. Покупатели становятся все более избирательными и требовательными. Они задают продавцам много вопросов: есть ли всесезонные подъезды, какие коммуникации подведены, сколько придется платить за содержание дома. В последнее время появился еще один вопрос – за сколько я этот дом смогу продать через пару лет. В результате, за то, за что раньше покупатели были готовы заплатить 3 миллиона, сейчас выкладывают не более 2. Это – следствие развития рынка загородной недвижимости, который все время предлагает новые решения. Например, если раньше не было малоэтажных жилых комплексов, то сейчас они появились. Оказывает свое влияние на ценники на рынке загородного жилья и общая экономическая ситуация.
80 кв.м – не решение
Лидеры продаж – дома площадью от 80 до 150 кв.м. Ирина Солнцева считает, что 80 квадратов – небольшая площадь для загородного дома, она не обеспечивает должного уровня комфорта:
- Имейте в виду, что в загородном доме у вас нет мест общего пользования, открыв дверь, вы сразу попадаете в дом. 80 кв.м по современным меркам – это всего лишь двухкомнатная квартира. А для полноценной жизни надо рассматривать дом от 100 кв.м. Поэтому я думаю, что от небольших домов, которые сейчас предлагаются в разных загородных проектах, люди будут со временем избавляться.

Виталий Пилясов, генеральный директор ООО «Дирес» (проект Приозерный), рассказал, что проект находится в границах города Бор (в 10 минутах езды от центра, в его северо-восточной части), поэтому может рассматриваться как отдельный микрорайон. Общая площадь застройки – порядка 15 га., она включает 127 домовладений. Это проект эконом-класса: стоимость дома с участком не будет превышать 3,5 млн. руб. (от 2,8 млн.руб.). Дома от 80 до 106 кв.м. (это отапливаемый контур, допустим, гараж или веранда в него не входят). Площадь участков составляет от 6,5 до 9 соток. Отдельно участки не продаются – только с домом.
В Приозерном задействовано 4 типовых проекта домов. Стеновой материал – газосиликатный блок, имеются договоренности с Борским силикатным заводом по поставке этого материала. Планируется, что на территории Приозерного будет детский садик на 60 мест. Видимо, он будет возводиться за счет средств бюджета. Торговый центр с аптечным киоском будет строить ООО «Дирес».
- Наши покупатели – это семьи, люди в возрасте 25-40 лет, - уточнил Виталий Пилясов. - 8 из 10 сделок проводятся с привлечением ипотеки. Средний размер ипотечного кредита находится в районе 1 млн. руб. Таким образом, мы рассчитываем на экономически активное, работающее население. Хочу отметить, что если раньше нашими покупатели были, главным образом, жители Бора, то в последние два года ситуация переломилась: процентов 80 покупателей – это нижегородцы.


Татьяна Каклеева, исполнительный директор ООО «Землеугодие - Инвест» (КП «Княжево») рассказала, что общая площадь проекта составляет 32,5 га: - К продаже мы предлагаем 160 участков с подрядом на строительство (от 8 до 24 соток, при желании участки можно объединять). Стоимость сотки - от 80 до 160 тыс.руб., в зависимости от расположения (есть участки на более открытой местности, а некоторые находятся полностью в лесном массиве). Участки размежеваны, на них получены кадастровые паспорта и свидетельства. В стоимость уже включены центральные коммуникации: газ, вода, электричество; объекты инфраструктуры, дорога, охрана, ограждение поселка.
Планируется, что на территории поселка будет размещаться административное здание с магазином, салоном красоты, кафе, мини-автосервисом, аптечным пунктом. Большая площадь отводится на детские и спортивные площадки, на озеленение и создание прогулочных и парковых зон. Имеется на территории и собственное озеро. Одна из трудностей, с которой мы сталкиваемся на данный момент – это транспортная доступность. Но канатная дорога и строительство второго борского моста, которое идет с опережение графика, помогут ее решить.
В поселке предлагаются для строительства дома из экологически чистых материалов – камня и дерева. Клиент может выбрать как типовой проект дома, так и предложить индивидуальный, но при этом будущий дом должен соответствовать общей концепции поселка по внешней отделке и по используемым материалам.
- Отличительной особенностью нашего поселка мы считаем использование энергоэффективных технологий, - отметила Татьяна Каклеева. – И высокую экологичность во всех планах. Важно, что поселок расположен вдалеке от промышленных производств и окружен сосновым лесом и березовой рощей. А еще мы планируем в собственном магазине предлагать нашим жителям натуральные продукты питания от наших партнеров.
Татьяна Каклеева уточнила, что за обслуживание дома в поселке придется заплатить 4-6 тыс.руб. ежемесячно. Это затраты на освещение мест общего пользования, вывоз мусора, охрану, уборку снега, озеленение, обслуживание парковой зоны и другие необходимые расходы на обслуживания поселка.
- Цены в нашем проекте не самые низкие, это, скорее, проект бизнес-класса, - подытожила Татьяна Каклеева. – Он рассчитан на то, что в нем будут все условия для комфортного проживания. Наша цель – создания идеального места для жизни! На данный момент основными покупателями являются жители Нижнего Новгорода. Это люди в возрасте, желающие построить дом, в котором можно жить после ухода на пенсию, и воспитывать внуков. А также молодые семьи, которые ценят свое время, комфорт и экологичность. Среди покупателей – представители интеллигенции и бизнеса, доктора.
Кстати, при необходимости участок можно купить в ипотеку, у нас заключены соответствующие соглашения с банками. К каждому нашему клиенту мы проявляем индивидуальный подход и условия продажи у нас тоже индивидуальные. Например, возможны беспроцентные рассрочки на год. Все это повышает доступность нашего проекта.

Николай Трубицин, коммерческий директор ООО УК «Грин Парк» рассказал, что проект Грин Парк стартовал 3 года назад в Дальнеконстантиновском районе Нижегородской области в 49 от Нижнего Новгорода и 30 км от Кстово.
На сегодняшний день проданы почти все домовладения в первой очереди поселка (около ста), и уже стартовали продажи во второй очереди. За это время в поселке была построена новая асфальтированная дорога, проведена линия электропередач с и смонтирована сеть уличного освещения, выполнены проектные работы для строительства собственных водоемов и газопровода. С наступлением теплого сезона начнется строительство газопровода по улицам поселка.
- Отличием нашего проекта являются масштабные рекреационные объекты. В частности, это несколько собственных водоемов. Один из них, площадью 10 000 кв.м с родниковым наполнением, уже построен, - уточнил Николай Трубицин. – Следующий водоем будет в 6 раз больше по площади. Важно, что у поселка есть естественные природные границы: с трех сторон вековой лес, с юга – река, берущая начало в лесных родниках. А в самом центре поселка между первой и второй очередями расположен центральный парк площадью 12 000 кв. м.
В текущих планах на 2014 год - сооружение детской площадки и благоустройство пляжа у построенного водоема. Также в 2014 г жителей поселка ожидает приятное и торжественное событие— поселок Грин Парк появится на карте как отдельный населенный пункт.
- Мы решились на этот шаг ради создания максимального комфорта для жителей поселка. Во-первых, они смогут без труда получить прописку, во-вторых, такой статус открывает возможности для использования льготных ипотечных программ и для социального обслуживания (например, предоставление школьного автобуса). И, в-третьих, это означает, что государство оценило всю важность и перспективу проекта, что весьма приятно, - рассказал Николай Трубицин.
Николай Трубицин подчеркнул, что жители поселка – это люди, которые многого добились в жизни. Состоялись как в профессиональном, так и в материальном плане.
- Как правило, это семейные люди с высшим, зачастую не одним, образованием, - уточнил Трубицин. – По роду занятий - представители малого и среднего бизнеса, а также интеллигенция и управленцы. Что касается уровня дохода, то сложно назвать точную сумму. Покупатели могут позволить себе приобрести участок и построить дом. Причем стоимость дома может быт разной: от 1,5 до 15 млн.руб. Наших покупателей отличает повышенная требовательность к экологии будущего места проживания и отдыха: вековой лес, собственный водоем, благоприятная роза ветров, достаточная удаленность от трассы и чистейшая вода—обязательные условия для поселка. Не в последнюю очередь наши клиенты обращают внимание на то, что Грин Парк – это самодостаточный поселок с развитой инфраструктурой и благополучными соседями.
Загородная жизнь стала доступнее
Николай Трубицин подчеркнул, что раньше комфортная загородная жизнь была доступна лишь очень состоятельным людям. Грин Парк сделал загородную мечту доступной для людей и со средним достатком:
- Широкий спектр проектов, в том числе индивидуальных, в сочетании с высоким качеством строительных работ и весьма доступной стоимостью строительства никого не оставит равнодушным. Например, вГрин Парке пока еще можно купить дом с участком по акции от 1,9 млн. руб.!А стоимость ежемесячного обслуживания в поселке составляет всего лишь от 1500 до 1900 руб., в зависимости от сезона.

Дмитрий Волков, юрисконсульт компании «Прецедент», рассказал о возможных рисках при покупке дома (участка) в коттеджном поселке. Юрист, в частности отметил, что основным риском являются непрогнозируемые расходы на содержание общего имущества.
- Что такое современный коттеджный поселок иди дачный поселок в большинстве случаев? Изначально это 1-2 крупных земельных участка сельскохозяйственного назначения, которые были включены в состав населенного пункта, либо в отношении них была проведена процедура смены вида разрешенного использования на «дачное строительство» без изменения категории. Далее, из крупного единого участка путем перераспределения формируются окончательные границы земельных участков под продажу.
При этом, по итогам перераспределения, помимо земельных участков под застройку формируется и территория общего пользования. Естественно, собственником территории общего пользования в большинстве случаев остается застройщик. В лучшем случае эти участки передаются на баланс управляющей компании или ТСЖ. В своей практике мы крайне редко сталкивались с ситуацией, при которой вместе с участками под застройку продается и доля в землях общего пользования, - рассказал Дмитрий Волков.
Соответственно, расходы на содержание так называемого общего имущества устанавливаются либо непосредственно собственником, либо решением общего собрания товарищества, партнерства. Теперь представьте ситуацию: коттеджная застройка только начинается, куплено 5-6 домов или участков. У кого в этом случае остается большая часть голосов? Правильно – у первоначального собственника/застройщика, которому принадлежал единый участок, и которому, после его разделения на части, до момента продажи, принадлежат все оставшиеся участки. В этот момент формальным общим собранием собственников застройщик может принять любые удобные для него решения. В том числе, об утверждении Устава товарищества/партнерства, если такое формируется, установлении тарифов на содержание все того же общего имущества, членских и вступительных взносов. В такой ситуации приобретателю участка остается либо принимать все как есть, либо искать единомышленников среди новых членов и каким-то образом влиять на решения общих собраний.
Аналогичная ситуация и с инженерными коммуникациями. В большинстве случаев при первоначальном подключении застраиваемой территории к сетям энергоснабжения все необходимые технические условия, согласования и разрешения получает застройщик. После выполнения строительно-монтажных работ он вполне справедливо становится собственником построенных коммуникаций. И в данной ситуации ничто не ограничивает его, как собственника, диктовать условия подключения к принадлежащим ему сетям. В том числе, устанавливать размер платы за присоединение. Конечно, в большинстве коттеджных поселков технологическое присоединение к инженерным сетям предусмотрено первоначально заключаемыми договорами, но важно понимать, с кем вы заключаете договор (является ли данное лицо собственником коммуникаций), и какой именно договор подписываете (каковы условия эксплуатации сетей, чем определяется размер тарифов на содержание).
- Естественно, все вопросы по ограничению доступа к инженерным коммуникациям, транспортным путям возможно решить в судебном порядке, но нужна ли вам эта нервотрепка? - поинтересовался Дмитрий Волков. – Думаю, что нет. Дополнительно хотелось бы остановиться на вопросе строительства дома. Перед приобретением участка, особенно в случае, если он приобретается не у застройщика, осуществляющего комплексное освоение территории, а у частного лица, нелишним будет проконсультироваться в органах местного самоуправления о возможности и законности строительства жилого/дачного дома на приобретаемом земельном участке. Немаловажно уточнить принадлежность участка к территориальной зоне, предусматривающей индивидуальное жилищное строительство.
Могу привести пример, когда заказчик приобрел участок с видом разрешенного использования ИЖС, а, в соответствии с генеральным планом муниципального образования, по территории участка было запроектировано прохождение дороги.
Важно также определить расположение красных линий (не проходят ли они по территории участка), возможных санитарных и охранных зон, уточнить необходимые отступы от границ участка для определения пятна застройки. Вот еще один пример: приобретенный заказчиком участок под строительство жилого дома, согласно данным администрации, попадает в охранную зону нефтепровода, что также препятствует получению разрешения на строительство и дает возможность зарегистрировать построенный впоследствии дом только по так называемой «дачной амнистии».
Следует понимать что, являясь собственником участка или дома в коттеджном или дачном поселке, вы не сможете полностью устраниться от правил и условий жизни в нем. Поэтому еще раз рекомендую взвесить все «за» и «против» перед такой ответственной покупкой. Предусмотрите и проанализируйте все возможные расходы на содержание изначально, изучите имеющиеся учредительные документы товарищества или партнерства, если таковые созданы, проконсультируйтесь в органах местного самоуправления.
Источник http://www.ppl.nnov.ru/content/15182